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2014년 이후 집값 상승세를 타고 공시지가 안전한 파워볼사이트 기준으로도 강남권 재건축 단지들의 땅값이 30% 이상 올랐다. 재건축 단지의 상한제 가격 인하 효과가 줄어들게 된다. 

실제로 2010년대 초반 잠깐 분양가상한제 적용을 받은 재건축 단지의 분양가가 주변 평균 시세와 별 차이 없었고 가장 비싼 시세보다 10%가량 낮았다. 

2013년 10월 강남구 대치동 옛 청실(래미안대치팰리스)가 상한제에 따라 3.3㎡당 3200만원에 분양됐다. 당시 대치동에서 가장 비싼 대치아이파크가 3.3㎡당 3500만원이었다. 

반포동에서 비교적 근래에 지어진 아파트의 시세가 3.3㎡당 5500만원 이상이다. 지금까지 반포동의 최고 분양가는 HUG의 제한으로 아직 4300만원을 넘기지 못했다. 

업계는 반포동 재건축 단지에 상한제를 적용하면 3.3㎡당 4500만원 이상이 가능할 것으로 본다. 

상한제로 재건축 분양가 더 오를 수도 

서초구 서초동에 올해 들어 준공된 옛 우성2차 재건축 단지인 래미안서초에스티지S의 시세가 3.3㎡당 5000만원이 넘는다. 이미 규제를 피해 상한제 적용을 받지 않고 다음 달 분양예정인 인근 우성1차 재건축 단지의 예상 분양가는 4300만원 정도다. 만약 이 단지에 상한제를 적용하면 분양가가 4300만원은 넘을 수 있다. 

상한제는 기존 집값을 잡는 데 한계가 있다. 강남권 기존 주택 가격과 분양가가 따로 놀고 있다. 집값은 뛰지만 분양가는 HUG 덕에 제자리걸음이다. 

상한제는 고분양가가 집값을 밀어 올리는 연쇄반응을 끊기 위한 것인데 연결고리가 없어진 상태다. 분양가를 더 눌러봐야 집값에 영향을 주지 못한다. 

또한 정부가 때를 놓쳤다. 민간택지 상한제의 타깃은 분양가가 뛰는 재건축 단지다. 재건축 아파트는 상한제 지역 지정 이후 일반분양계획을 포함한 관리처분계획 인가를 신청하는 분부터 상한제 적용을 받는다.

강남권 주요 재건축 단지들이 올해 부활하는 안전한 파워볼사이트 초과이익환수제(재건축부담금제)를 피하기 위해 지난해 말 서둘러 관리처분 인가를 신청했다. 상한제로 잡을 수 있는 ‘대어’들이 달아나버렸다. 

정부가 지금 지정할 경우 상한제 적용을 받아 분양되는 시기는 빨라야 1년 반에서 2년 뒤다. 관리처분 신청에서 착공 무렵 일반분양 때까지 걸리는 시간이다. 상한제 지역 지정과 효과까지 시차가 너무 긴 셈이다. 

일원동 디에이치자이개포 같은 재건축 이외 단지에서만 효력이 바로 나타난다. 재건축 사업장 이외에선 분양 직전에 하는 입주자 모집승인 신청분부터다. 

정부는 최근 재건축 안전진단 강화에 이르기까지 과거 노무현 정부 때 쓴 주택시장 규제책을 대부분 다시 활용하고 있다. 

민간택지 분양가 상한제가 거의 유일하게 아직 시행되지 않았다. 정부가 칼만 갈고는 칼집에 넣어둔 채 꺼내지 않고 있다. 그냥 녹슬어버릴지, 조만간 예리한 날을 번득일지 주택시장은 긴장의 끈을 놓지 못하고 있다. 

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